O Que Primo Rico, Gêmeos Investem e Barsi Pensam dos FIIs

Os fundos imobiliários estão no centro de muitas discussões entre investidores e criadores de conteúdo financeiro. Uns colocam os FIIs como pilar da carteira, outros os tratam como complemento, e há quem os critique abertamente. Juntamos o que cada nome conhecido já disse ou mostrou publicamente, sempre com a data, porque opiniões e carteiras mudam com o tempo.

Primo Rico (Thiago Nigro)

No método ARCA, a referência é deixar cerca de 25% do patrimônio em cada pilar, aceitando variações entre 15% e 40% antes de rebalancear. O rebalanceamento periódico força o investidor a comprar mais do pilar que caiu, ou seja, o que ficou relativamente mais barato. Os FIIs são a forma mais simples de montar o pilar "Real Estate".

Em 2022, Nigro mostrou que os fundos imobiliários já passavam de 30% da sua carteira, acima da meta de 25%. Ele se declarava entusiasta dos fundos de fundos (FoFs): o argumento era que esses fundos compram outros FIIs com desconto e, quando o próprio FoF também negocia abaixo do valor patrimonial, o investidor ganha um "desconto sobre desconto". No mesmo período, vendeu cotas de um fundo logístico com prejuízo para rebalancear a carteira.

Na carteira pública que divulgou em 2025, a parte de FIIs representava uma fatia menor, perto de 3 dos cerca de 22 milhões de reais citados, com fundos de shoppings e de recebíveis, ao lado de ações, Tesouro de longo prazo, bitcoin e ativos no exterior.

O que aprender: FIIs funcionam bem como um pedaço de uma carteira diversificada, com uma faixa-alvo definida e rebalanceamento periódico.

Gêmeos Investem (Matheus e Renan Massi)

Os irmãos Matheus e Renan Massi, nascidos em 2000, começaram como youtubers de games e criaram o canal Gêmeos Investem em 2021, que passou de 1,5 milhão de inscritos. Eles contam que se interessaram por investimentos ainda crianças e que aplicam, ao longo dos anos, principalmente em ações e fundos imobiliários. Em 2023 fundaram a Dinai Capital, uma consultoria autorizada pela CVM e remunerada apenas pelo cliente.

Os dois não divulgam um método específico para escolher FIIs. O canal trata de bolsa, FIIs, cripto e alertas contra golpes de forma educativa, e as recomendações individuais ficam a cargo de profissionais certificados da consultoria.

O que aprender: começar cedo e reinvestir pesa mais do que achar o fundo perfeito. Também vale separar conteúdo educativo de recomendação personalizada.

Luiz Barsi, o crítico

Luiz Barsi, um dos maiores investidores pessoa física do país, ficou conhecido por montar uma fortuna com dividendos de ações. Em 2022, numa entrevista ao Valor Econômico, ele chamou os fundos imobiliários de "conto do vigário" e aconselhou os investidores a fugir deles.

A fala repercutiu muito. Especialistas ouvidos pela InfoMoney discordaram. Um deles lembrou que o preço da cota pode se descolar do valor real dos imóveis, para o bem e para o mal. Outro disse que a maior lição de Barsi é a disciplina de longo prazo, não o tipo de ativo escolhido.

O que aprender: a crítica serve de alerta. FIIs não são livres de risco, e a cota pode ficar muito tempo abaixo do valor patrimonial.

Marcos Baroni, a resposta

Professor e especialista em FIIs, Marcos Baroni, então na Suno Research, respondeu a Barsi com dados. Num período de 11 anos, o IFIX subiu cerca de 180%, desempenho parecido com o do índice de dividendos da B3 (IDIV, cerca de 176%), enquanto o índice do setor imobiliário listado na bolsa (IMOB) caiu cerca de 29%. Para ele, os números mostram que os fundos podem, sim, ter papel em uma carteira previdenciária.

O que aprender: no longo prazo, FIIs e ações pagadoras de dividendos tiveram resultados próximos, o que ajuda a justificar ter os dois.

Tiago Reis (Suno)

Fundador da Suno Research, Tiago Reis disse no FII Experience, evento realizado na B3, que o pagamento mensal é o que mais atrai investidores para os FIIs. Ele também defendeu diversificar com outras classes que pagam renda, como Fiagros e FI-Infras, por terem riscos diferentes dos fundos imobiliários. E deixou um conselho direto: "Não olhem somente o yield."

O que aprender: renda mensal é ótima para quem vive de rendimentos, mas um yield alto sozinho não diz se o fundo é bom.

O que dizem planejadores e analistas

Em reportagem do Mais Retorno sobre como viver de renda, profissionais do mercado apontaram pontos parecidos. Um assessor destacou a previsibilidade dos FIIs, que distribuem todo mês grande parte dos aluguéis, e a isenção de IR. Uma planejadora financeira lembrou dos riscos de vacância e inadimplência. Um analista citou casos de varejistas que deixaram de pagar aluguel e recomendou diversificar para diluir esse risco.

O que tirar de tudo isso

Nenhum desses investidores defende colocar todo o dinheiro em um único fundo ou classe. O ponto em comum é disciplina: aportar com regularidade, diversificar e pensar no longo prazo. Para transformar isso em números, use a calculadora e veja o guia completo.

Conteúdo educacional. Não é recomendação de compra ou venda de ativos. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Selic, rendimentos e índices mudam com frequência: confira os dados atualizados antes de decidir e, se precisar, procure um profissional certificado.